L'immobilier pour débutants
Acheter votre première maison au Canada.
Des conseils clairs et honnêtes pour les premiers acheteurs : ce que vous devez vraiment épargner, les programmes offerts dès maintenant et comment savoir si vous êtes prêt.
Les deux programmes à connaître
- CELIAPPJusqu'à 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie, libre d'impôt pour votre première maison
- RAP (REER)Retirez jusqu'à 60 000 $ sans impôt, remboursables sur 15 ans
Par où commencer ?
Tout se résume à trois choses.
Acheter une première maison semble écrasant surtout parce que personne ne l'explique simplement. La vérité : combien vous avez épargné, quels programmes peuvent faire fructifier cette épargne, et quels seront vos coûts mensuels réalistes une fois propriétaire.
Mon meilleur conseil : faites-vous accompagner par un coach en immobilier résidentiel pour planifier, structurer et mettre en œuvre une stratégie, afin que votre première transaction soit rentable.
1 · Votre épargne
Un chiffre clair et honnête, pas une approximation.
2 · Vos programmes
CELIAPP, Régime d'accession à la propriété et remboursements de droits de mutation selon votre province.
3 · Vos coûts mensuels
Hypothèque, taxes foncières, assurances et un coussin pour les réparations.
Les deux programmes à connaître
Utilisez-en un. Mieux encore, les deux.
Un compte conçu spécialement pour une première maison. Cotisez jusqu'à 8 000 $ par année, jusqu'à un maximum à vie de 40 000 $. Les cotisations réduisent votre revenu imposable et, contrairement au REER, les retraits pour l'achat de votre maison sont entièrement libres d'impôt. Si vous n'utilisez qu'un programme, choisissez celui-ci.
Vous avez déjà de l'épargne dans un REER ? Retirez jusqu'à 60 000 $ sans impôt pour votre première maison. C'est comme un prêt sans intérêt de votre futur vous : vous remboursez votre REER sur 15 ans. Il peut être combiné au CELIAPP pour le même achat.
À noter : l'ancien Incitatif à l'achat d'une première propriété a pris fin en mars 2024. Si vous en avez entendu parler ailleurs, il n'est plus offert.
Mise de fonds
De combien ai-je vraiment besoin ?
Ce n'est pas 5 % pour tout le monde. Voici la vraie règle.
Si votre mise de fonds totale est inférieure à 20 %, vous aurez besoin d'une assurance prêt hypothécaire (souvent appelée assurance SCHL), qui ajoute un pourcentage au solde de votre prêt.
Depuis décembre 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs de constructions neuves ont accès à des amortissements de 30 ans, et les prêts assurés sont offerts jusqu'à 1,5 M$. Deux changements importants si vous magasinez dans un marché plus cher.
| Tranche du prix | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| Premiers 500 000 $ | 5 % |
| Au-delà de 500 000 $ | 10 % |
| Exemple : maison à 650 000 $ | 25 000 $ + 15 000 $ = 40 000 $ |
Nouveau en 2026
Jusqu’à 50 000 $ remboursés sur une maison neuve.
Le remboursement de la TPS pour les premiers acheteurs est en vigueur depuis le 12 mars 2026.
Comment ça fonctionne
- Maisons neuves ou rénovées en profondeur seulement, pas les reventes
- 100 % de la TPS remboursée sur les maisons jusqu’à 1 M$, jusqu’à un maximum de 50 000 $
- Un remboursement partiel entre 1 M$ et 1,5 M$
- La maison doit être votre résidence principale, et vous ne devez pas avoir habité une maison dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire pendant l’année en cours ou les quatre années précédentes
- Au Québec, il couvre la TPS fédérale seulement, pas la TVQ
Êtes-vous prêt à acheter ? Vérifiez en 5 minutes.
Liste gratuite « Prêt à acheter »À quoi ressemble « être prêt »
Vous êtes en bonne position quand vous avez :
- Un montant d'épargne clair et honnête, pas une approximation
- Une idée réaliste de tous vos coûts mensuels : hypothèque, taxes foncières, assurances et coussin pour les réparations
- Une bonne compréhension des programmes (CELIAPP, RAP, remboursements de droits de mutation dans votre province) que vous pouvez réellement utiliser
Au sud de la frontière ?
Vous pensez à la Floride ?
Une fois bien installés ici, certains acheteurs canadiens regardent des propriétés dans le sud des États-Unis, souvent en Floride. C'est un processus différent : le CELIAPP et le RAP ne s'appliquent pas à un achat américain, le financement fonctionne autrement pour les non-résidents et il y a des enjeux fiscaux transfrontaliers à comprendre avant de commencer. Si vous y songez, prenons le temps d'en parler correctement dans une conversation à part.
Questions fréquentes
Vos questions, des réponses directes.
Existe-t-il un remboursement de TPS pour les premiers acheteurs au Canada?
Oui. Depuis le 12 mars 2026, les premiers acheteurs d'une maison neuve peuvent récupérer 100 % de la TPS sur les maisons jusqu'à 1 M$, jusqu'à un maximum de 50 000 $, avec un remboursement partiel jusqu'à 1,5 M$. Les reventes ne sont pas admissibles et, au Québec, il couvre la TPS fédérale seulement, pas la TVQ.
Puis-je utiliser le CELIAPP et le RAP ensemble?
Oui. Les premiers acheteurs peuvent combiner le CELIAPP et le Régime d'accession à la propriété (REER) pour le même achat.
Combien puis-je cotiser à un CELIAPP?
Jusqu'à 8 000 $ par année, jusqu'à un maximum à vie de 40 000 $. Les cotisations réduisent votre revenu imposable, et les retraits admissibles pour votre première maison sont libres d'impôt.
Quelle est la mise de fonds minimale au Canada?
5 % sur les premiers 500 000 $ du prix et 10 % sur la portion au-delà de 500 000 $. Avec moins de 20 % de mise de fonds, une assurance prêt hypothécaire est obligatoire.
L'Incitatif à l'achat d'une première propriété existe-t-il encore?
Non. L'Incitatif fédéral à l'achat d'une première propriété a pris fin en mars 2024.
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